Adan Advocats

NOVES OBLIGACIONS PELS GRANS TENIDORS D’HABITATGES

El dia 27 de febrer de 2025 va entrar en vigor el Decret Llei 2/2025, de 25 de febrer, pel que s’adopten mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme.

Aquesta nova normativa introdueix una sèrie de mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme, amb l’objectiu de millorar la regulació del mercat immobiliari i facilitar l’accés a l’habitatge, especialment en municipis declarats zona de mercat residencial tensat i que es troben indicades en el següent enllaç: Municipis declarats zona de mercat residencial tensat on es regula el preu del lloguer. Habitatge

Entre les principals novetats, s’inclou la creació del Registre per Grans Tenidors i l’ampliació del dret de tanteig i retracte per part de la Generalitat de Catalunya:

• REGISTRE DE GRANS TENIDORS

Els grans tenidors d’habitatge estan obligats a registrar-se en el Registre de Grans Tenidors acreditant la seva condició de grans tenidors, així com el nombre d’habitatges del que son titulars. Tot i que de moment encara no s’ha publicat el Reglament que regula el funcionament del Registre, l’Agència Catalana de l’Habitatge ja ha habilitat a la seva pàgina web el següent enllaç per a la comunicació de la condició de grans tenidors: Comunicació de la condició de gran tenidor d’habitatge. gencat.cat.

El tràmit previst en aquest enllaç es tracta d’una comunicació de subministrament de dades a l’Administració, i en el moment que es creï el Registre, caldrà realitzar de nou la inscripció com a gran tenidor.

Però quins son els requisits per ser considerat gran tenidor i estar obligat a realitzar aquesta comunicació a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i la seva inscripció posterior al Registre de Grans Tenidors (quan estigui habilitat)?

• Persona física (art. 3 k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge):

Si es compleix qualsevol dels següents requisits es considerarà la persona física com a gran tenidor:

1. Que sigui titular de 5 ó més immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, ubicats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
2. Que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial en tot el territori espanyol, exclosos en tot cas els garatges i trasters. En aquest cas, si un d’aquests habitatges està ubicat a Catalunya, serà obligatori comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la condició de gran tenidor.

El legislador no fa referència a la possible exclusió de l’habitatge habitual de la persona física per al còmput dels immobles d’ús residencial o, si escau, per a la superfície construïda amb ús residencial, per tant, caldrà computar-la.

• Persona jurídica (art. 3 k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge i article 5 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica):

Si es compleix qualsevol dels següents requisits, es considerarà la persona jurídica com a gran tenidor:

1. Que sigui titular de 5 o més immobles ubicats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
2. Que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial en tot el territori espanyol, exclosos en tot cas els garatges i trasters. En aquest cas, si un d’aquests habitatges està ubicat a Catalunya, serà obligatori comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la condició de gran tenidor.
3. Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.
4. Les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars de més de deu habitatges situats en territori de l’Estat, amb les excepcions següents:
   51. Els promotors socials a què fan referència les lletres a i b de l’article 51.2 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge.
   52. Les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer.
   53. Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d’habitatge persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.

En aquest cas, si un d’aquests habitatges està ubicat a Catalunya, serà obligatori comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la condició de gran tenidor.

1. Els fons de capital de risc i de titulització d’actius.

L’article 124.1 f) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge estableix com a infracció greu la següent:

«f) Negar-se a subministrar dades a l’Administració, obstruir o no facilitar les funcions d’informació, control o inspecció, o incomplir les obligacions de comunicació, en temps i forma, de les dades que han d’ésser objecte d’inscripció en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant i en el Registre de persones grans tenidores d’habitatge.»

En el supòsit que no es realitzi aquesta inscripció al Registre de Grans Tenidors (quan s’habiliti) o la comunicació de la condició de gran tenidor a través de l’enllaç facilitat, es considera infracció greu i podrà ser sancionada amb multes que oscil·len entre els 9.000 i 90.000 euros.

• DRET D’ADQUISICIÓ PREFERENT DE LA GENERALITAT DE CATALUNYA EN CAS DE TRANSMISSIÓ PROPIETAT DE GRAN TENIDOR:

El Decret Llei 2/2025 també amplia els drets de la Generalitat de tanteig i retracte. És a dir, en determinades transmissions d’habitatges, és obligatori respectar el dret d’adquisició preferent de la Generalitat de Catalunya, dit d’altra manera aquesta administració té preferència en l’adquisició de l’habitatge que vulgui ser transmès, per davant de qualsevol persona interessada, fet que implica la necessitat de notificar l’operació a la Generalitat de Catalunya perquè pugui exercir aquest dret, abans de procedir a la formalització de l’escriptura pública.

Perquè la transmissió d’un immoble propietat d’un gran tenidor quedi subjecta al dret d’adquisició preferent de la Generalitat de Catalunya, s’han de complir els següents requisits:

• Que l’immoble transmès sigui un habitatge.
• Que l’habitatge estigui situat en zona declarada de mercat residencial tensat.
• Que sigui propietat d’un gran tenidor persona jurídica que estigui inscrita en el Registre de persones grans tenidores d’habitatge.
• Que no es tracti d’una transmissió d’habitatges de nova construcció que es facin a persones físiques per al seu ús propi

Aquest dret d’adquisició preferent afecta a la primera transmissió i les posteriors dels habitatges durant la vigència del Decret Llei 2/2025.