Adan Advocats
El día 27 de febrero de 2025 entró en vigor el Decreto Ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo.
Esta nueva normativa introduce una serie de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, con el objetivo de mejorar la regulación del mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda, especialmente en municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado, que se encuentran indicados en el siguiente enlace: Municipis declarats zona de mercat residencial tensat on es regula el preu del lloguer. Habitatge
Entre las principales novedades, se incluye la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda y la ampliación del derecho de tanteo y retracto por parte de la Generalitat de Cataluña:
- REGISTRE DE GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA
Los grandes tenedores de vivienda están obligados a inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores, acreditando su condición de grandes tenedores, así como el número de viviendas de las que son titulares.
Aunque aún no se ha publicado el Reglamento que regula el funcionamiento del Registro, la Agencia Catalana de la Vivienda ya ha habilitado en su página web el siguiente enlace para la comunicación de la condición de gran tenedor: Comunicación de la condición de gran tenedor de vivienda. gencat.cat
El trámite previsto en este enlace es una comunicación de suministro de datos a la Administración, y en el momento en que se cree el Registro, será necesario realizar de nuevo la inscripción como gran tenedor.
¿Cuáles son los requisitos para ser considerado gran tenedor y estar obligado a realizar esta comunicación a la Agencia de la Vivienda de Cataluña y su posterior inscripción en el Registro de Grandes Tenedores?
- Persona física (art. 3 k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda):
Se considerará gran tenedor si se cumple cualquiera de los siguientes requisitos:
- Ser titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, ubicados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
- Ser titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial en todo el territorio español, excluidos en todo caso los garajes y trasteros. En este caso, si uno de estos inmuebles está ubicado en Cataluña, será obligatorio comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la condición de gran tenedor.
El legislador no hace referencia a la posible exclusión de la vivienda habitual de la persona física para el cómputo de los inmuebles de uso residencial o, en su caso, para la superficie construida con uso residencial, por lo que deberá computarse.
- Persona jurídica (art. 3 k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética):
Se considerará gran tenedor si se cumple cualquiera de los siguientes requisitos:
- Ser titular de 5 o más inmuebles ubicados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
- Ser titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial en todo el territorio español, excluidos en todo caso los garajes y trasteros. En este caso, si uno de estos inmuebles está ubicado en Cataluña, será obligatorio comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la condición de gran tenedor.
- Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
- Las personas jurídicas que, por sí solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas situadas en el territorio del Estado, con las siguientes excepciones:
- Los promotores sociales a los que hacen referencia las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
- Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificada como viviendas con protección oficial destinadas a alquiler.
- Las entidades privadas sin ánimo de lucro que provean de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
En este caso, si uno de estos inmuebles está ubicado en Cataluña, será obligatorio comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña la condición de gran tenedor.
- Los fondos de capital de riesgo y de titulización de activos.
El artículo 124.1 f) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda establece como infracción grave lo siguiente:
«f) Negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, o incumplir las obligaciones de comunicación, en tiempo y forma, de los datos que deben ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de mayores tenedores de vivienda.
En caso de no realizar esta inscripción en el Registro de Grandes Tenedores (cuando sea habilitado) o la comunicación de la condición de gran tenedor mediante el enlace facilitado, se considera una infracción grave y podrá ser sancionada con multas que oscilan entre los 9.000 y los 90.000 euros.
- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE LA GENERALITAT DE CATALUÑA EN CASO DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD DE GRAN TENEDOR
El Decreto Ley 2/2025 también amplía los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña. Es decir, en determinadas transmisiones de viviendas, es obligatorio respetar el derecho de adquisición preferente de la Generalitat de Cataluña, lo que significa que esta administración tiene preferencia en la adquisición de la vivienda que se desee transmitir, por delante de cualquier persona interesada, lo que implica la necesidad de notificar la operación a la Generalitat de Cataluña para que pueda ejercer este derecho antes de proceder a la formalización de la escritura pública.
Para que la transmisión de un inmueble propiedad de un gran tenedor quede sujeta al derecho de adquisición preferente de la Generalitat de Cataluña, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Que el inmueble transmitido sea una vivienda.
- Que la vivienda esté situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
- Que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrita en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda.
- Que no se trate de una transmisión de viviendas de nueva construcción que se realicen a personas físicas para su uso propio.
Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera transmisión y las posteriores de las viviendas durante la vigencia del Decreto Ley 2/2025.
